Antes de construir · Etapas 4 a 7 · Línea base

El presupuesto, el cronograma y el flujo contra los que se mide todo lo que viene.

Coordinamos el proyecto ejecutivo con cada especialidad y armamos el presupuesto por APU, el cronograma y el flujo de efectivo que el propietario aprueba. Sin línea base no hay control, solo opiniones.

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Para quién

Tres situaciones en las que la línea base define cómo termina la obra

Desarrollador con proyecto aprobado que va a licitar

Tenés el modelo aprobado y un proyecto en desarrollo. Necesitás un presupuesto propio, por partida, para saber cuánto debería costar la obra antes de que te lo digan las ofertas.

Inversor o socio que necesita saber cuánto y cuándo

Comprometiste capital y vas a aportarlo en cuotas. Necesitás una curva de inversión mes a mes y un cronograma con hitos, no un monto global y una fecha de fin.

Directorio que aprueba la inversión y los desembolsos

Vas a aprobar un presupuesto y después cada desembolso. Necesitás que ambos se midan contra una misma referencia, aprobada por vos y documentada.

Por qué una línea base propia

Sin línea base, cada certificado se discute desde cero

Un número por partida, no un global

El presupuesto por análisis de precios unitarios permite saber qué partida se desvió y por qué. Un monto global solo permite saber que se gastó más.

El tiempo también es costo

El cronograma fija cuándo se certifica cada cosa y cuánto cuesta cada mes de obra. Un atraso sin cronograma no se puede medir, y lo que no se mide no se reclama.

El flujo decide el financiamiento

La curva de inversión mes a mes determina cuánto capital propio hace falta, cuándo y cuánto crédito. Es la diferencia entre financiar el proyecto y financiar la improvisación.

Cómo se trabaja

Cuatro etapas, del proyecto ejecutivo al flujo aprobado

  1. Etapa 4

    Proyecto ejecutivo coordinado

    Revisamos que arquitectura, estructura e instalaciones estén compatibilizadas y completas para presupuestar y construir. Lo que falta o se contradice se lista con responsable, porque un proyecto incompleto es el origen de la mayoría de los adicionales.

  2. Etapa 5

    Presupuesto de obra por APU

    Cómputo métrico por partida, análisis de precios unitarios con precios de mercado y rendimientos reales, e imprevistos explícitos, no escondidos. Es el presupuesto del propietario: contra él se comparan las ofertas y se mide la obra.

  3. Etapa 6

    Cronograma de obra

    Secuencia constructiva, hitos, ruta crítica y plan de certificación mensual. Define qué se debería certificar cada mes y, por lo tanto, qué se puede controlar.

  4. Etapa 7

    Flujo de efectivo

    Curva de inversión mensual a partir del presupuesto y del cronograma, con anticipos, retenciones, impuestos y financiamiento. Es el documento con el que se programan los aportes y se conversa con el banco.

Lo que decidís vos en cada momento: qué alcance y qué nivel de terminación se presupuesta (etapas 4 y 5); qué plazo y qué hitos se adoptan (etapa 6); cómo se financia (etapa 7). La línea base queda aprobada por vos y es la referencia de todo lo que sigue. Nosotros analizamos y recomendamos; la decisión es tuya y queda documentada.

Lo que no hacemos

Para que la línea base sirva, no puede hacerla quien después va a cobrar contra ella

  • No proyectamos: coordinamos y revisamos el proyecto ejecutivo de tu proyectista.
  • No construimos ni cotizamos como contratista: el presupuesto es del propietario, para comparar ofertas.
  • No fijamos precios de mercado: los relevamos y documentamos su fuente.
  • No aprobamos la línea base: la aprobás vos, y desde ahí se mide todo.

Preguntas frecuentes

¿Se puede armar una línea base con un proyecto incompleto?

Sí, y conviene decirlo con claridad: lo que no está proyectado se presupuesta con hipótesis explícitas y queda marcado como riesgo. La etapa 4 existe justamente para que esas hipótesis sean las menos posibles.

¿Cada cuánto se actualiza?

La línea base no se actualiza: se congela al aprobarse, para que sirva de referencia. Lo que cambia se registra como desvío o como cambio aprobado por el propietario, y así se sabe en cada momento cuánto se alejó la obra de lo planificado.

¿Qué recibo al final?

Presupuesto por APU con cómputos y fuentes de precios, cronograma con hitos y plan de certificación, flujo de efectivo mensual y el informe de revisión del proyecto ejecutivo con lo que falta o se contradice. Todo aprobado por vos y listo para licitar.

Se combina con

Los servicios que suelen ir con la línea base

Antes de construirConceptualización, modelo de negocio y factibilidadEl modelo de negocio del que sale el presupuesto objetivo. Antes de construirLicitaciones y contratacionesLas ofertas se comparan contra el presupuesto del propietario, no entre sí. Durante la obraControl de costosCosto real contra línea base, certificado por certificado, con proyección a fin de obra.

Contacto

Contanos en qué etapa está tu proyecto y te respondemos a la brevedad.